Таймс Скуеър, Гранд Сентрал и законите, които изграждат града

Виртуална обиколка разглежда правните битки и иновациите зад 42nd Street. Нашият критик разговаря с професора от Харвард Джеролд С. Кайдън.

кредит...Зак Дезон за The New York Times

С подкрепата на

Продължете да четете основната история

Дизайнерите проектират сгради. Инженерите ги проектират. Но законът е основният архитект и градивен елемент на Ню Йорк.

Преди да бъдат изготвени планове и строителните екипи да започнат да чукват, законодателите, адвокатите, обществените представители и проектантите решават как ще бъдат конфигурирани улиците и сградите, различните начини, по които могат да бъдат използвани и обитавани, да не говорим кога и от кого.

Половин миля или около това между Таймс Скуеър и Гранд Сентрал Терминал по 42-ра улица, сърцето на Midtown Manhattan, обикновено е разпалено от търговията и пътуващите. Неговото ежедневие, архитектура и икономика са се оформили през годините в не малка степен в резултат на законодателни и политически маневри, правни разправии, наредби и съдебни решения.

Това е най-новото в серия от (редактирано, съкратено) разходки из града . Джеролд С. Кайдън преподава право и градско планиране в Harvard Graduate School of Design, където заема стол, кръстен на адвоката, който значително повлия върху изготвянето на първото изчерпателно законодателство в Ню Йорк (и на Америка) за зониране. Г-н Кайдън е служител на съдията на Върховния съд Уилям Дж. Бренан младши и е експерт по така наречените частни обществени пространства в града. Изглежда, че няма нищо против да го наричат ​​Pops of POPS.

Той начерта правно ориентиран маршрут по 42-ра улица от Таймс Скуеър до Ийст Ривър, разглеждайки Обединените нации, Тюдор Сити и Кевин Рош и Джон Динкелу наскоро, с любов реновирана фондация Ford , всички архитектурни задължителни места. За краткост решихме предварително да пропуснем други очевидни забележителности като Крайслер Билдинг, Нюйоркската обществена библиотека и Дейли Нюз Билдинг. В случая покрихме семестриалното законодателство за използване на земята, докато стигнем до Grand Central, което изглеждаше достатъчно за една разходка, така че няма да стигнем до нито един от тези фаворити в East Side в този разговор.

Образ От горе вляво, Крайслер Билдинг, с Един Вандербилт зад него; град Тюдор; сградата на Секретариата на ООН; Фондация Форд.

кредит...Зак Дезон за The New York Times

Но нашата разходка отне до Брайънт Парк и чисто новата офис кула, наречена One Vanderbilt, най-новата супервисока сграда в града. Г-н Кайдън предложи среща (на практика чрез Zoom) в The New York Times Building, на Осмо авеню между 40-та и 41-ва улица, 52-етажен небостъргач от 2007 г., проектиран от Ренцо Пиано, с кула, която лежи на подиум около затворена брезова градина. Сивите паравани, изработени от керамични пръти, които покриват двустенна окачена стена, хвърлят изместващи се геометрични сенки в офисите на сградата.

Майкъл Кимелман Моля, не ми казвайте, че Таймс Билдинг нарушава някакъв закон.

Джеролд Кайдън Не, но знаехте ли, че дължи съществуването си на правната техника, известна като eminent domain?

Предвиждам дълга разходка. Изтъкнат домейн: на практика правителството казва на частен собственик: Съжаляваме, имаме нужда от вашата собственост. Ще ви дадем нещо за това. Но, харесвате или не, излезте.

Така е, освен думата съжалявам. В замяна на това, което Конституцията нарича справедлива компенсация, собствеността се взема за някаква обществена употреба или за обществена цел. Съдията Уилям О. Дъглас от Върховния съд е автор на становище през 1954 г., според което по същество се казва, че обществената цел означава всичко, което правителството казва, че означава. Не е изненадващо, че известният домейн има дълга и силно противоречива история в Съединените щати. Той стана предпочитан от градостроителите през 1950-те и 60-те години.

Видео Зареждане на видео плейър

Майкъл Кимелман води видео пешеходна обиколка на акцентите на 42-ра улица в Манхатън.Кредиткредит...Карън Ханли/Ню Йорк Таймс

Оръжейни тогава, за да разрушат квартали с ниски доходи, малцинствени квартали и да ги заменят с магистрали или нелюбими жилищни комплекси кули в парка.

Днес ще бъдете трудно да намерите градски плановик, който би се застъпил за използването на изтъкнат домейн по същите начини. Но години наред това се смяташе за добра стратегия. Беше поразително, че през 2005 г., когато Върховният съд потвърди използването на именити домейн в делото Кело срещу Сити от Ню Лондон, имаше голям протест в цялата страна — защото в този случай отнетата земя беше със средни доходи, незамърсена, бяло, еднофамилно жилище. Не е имало същия шум в случаите, когато имот е зает от бедни цветни хора.

А в случая с Times Building?

Цялата тази площ е продукт на 13 акра проект за градско обновяване , който разчита на изтъкнат домейн. Години наред имаше различни планове за почистване на 42-ра улица, които идваха и си отиваха. И накрая, корпорацията за градско развитие на щата Ню Йорк, а след това и корпорацията за развитие на Емпайър Стейт, използваха изтъкнат домейн, за да заменят имотите, които смятаха за опустошени, с подходящи за семейството развлечения и офис кули. Бяха заведени близо 50 дела, като няколко твърдяха, че именитият домейн не служи на общественото благо, а просто се използва за отнемане на собственост от един частен собственик, предоставяйки я на друг частен собственик, който щеше да направи адски много пари от новото развитие.

Образ

кредит...Зак Дезон за The New York Times

Образ

кредит...Зак Дезон за The New York Times

Образ

кредит...Зак Дезон за The New York Times

Така че вие ​​сте критик на усилията за реконструкция.

Не. Има много романтици, които все още поглеждат назад към това какво са били Таймс Скуеър и 42-ра улица през 60-те и 70-те години и твърдят, че този вид дивост е това, което е направило Ню Йорк това, което е. Ребека Робъртсън, бившият президент на Проекта за развитие на 42-ра улица, която е много забележителен, внимателен човек, ще ви погледне със стоманени очи, ако направите този аргумент и посочите, че няма нищо романтично в детската проституция, която е една от много престъпления, извършени на 42-ра улица преди реконструкцията.

Разбира се, единствените две възможности не бяха Disney или детска проституция. Но един нерешен въпрос е дали промяната може да се е случила така или иначе – дали е могла да бъде постигната, постепенно, без изтъкнат домейн, да речем, чрез по-агресивно използване на резониране.

Това е един от онези неотговорни контрафакти. Съдебният спор доведе до забавяния, така че промяната се оказа постепенна, което беше добре, тъй като някои планове за ранно подновяване като този на Johnson/Burgee бяха отхвърлени.

В средата на 80-те години Филип Джонсън и неговият партньор Джон Бърджи предложиха да превърнат Таймс Скуеър в един вид антисептичен офис парк с четири постмодерни офис кули и гигантска скулптура на ябълка от Робърт Вентури и Дениз Скот Браун. Това може да е било избегнат куршум, но не мога да кажа, че това, с което се оказахме, е или много привлекателно, или полезно.

Говорейки за здравословно, възникна интересен въпрос, къде ще отидат бизнесите за забавления за възрастни. Градът реши да въведе това, което някои от нас в областта на земеползването наричат ​​ерогенно зониране: забрана на използването на забавления за възрастни от жилищни райони, някои производствени и търговски квартали, изисквайки те да могат да се намират на не по-близо от 500 фута от училища, дневни центрове , молитвени домове. Тази наредба беше оспорена на конституционни основания, тъй като забавленията за възрастни също имат права съгласно клаузата за свобода на словото на Първата поправка. От друга, свързана бележка, помните ли спора за Елмос и деснуда на Таймс Скуеър?

През 2015 г. кметът Бил де Блазио забавлява тогавашния полицейски комисар Бил Братън идея за изтръгване пешеходните площади от ерата на Блумбърг — въпреки тяхната популярност и факта, че стимулираха бизнеса и намаляваха броя на пътнотранспортните произшествия — защото бяха привлекли някои непокорни костюмирани гангстери и жени топлес, облечени с боди. Съобщава се за антисемит Елмо разказване извън Toys R Us и Cookie Monster бутна 2-годишно дете.

Elmo и Cookie Monster също имат права за свобода на словото, които градът може да регулира, като декларира къде могат да работят, в рамките на определени зони. Според Конституцията правителството може да каже: Тук можете да говорите, там не можете. Можете да го направите в този час, но не и в този час, можете да говорите с нормален глас, но не и да използвате мегафон. Но това трябва да бъде разумно регулиране.

Образ

кредит...Архив на Bettman/Getty Images

Образ

кредит...Зак Дезон за The New York Times

Образ

кредит...Зак Дезон за The New York Times

Образ

кредит...Зак Дезон за The New York Times

През 2011 г., Протестиращи от Движение „Окупирай“ в Zuccotti Park , в Долен Манхатън, не им беше позволено да използват мегафони, така че те започнаха игра по телефона, повтаряйки, фраза по фраза, реч, произнесена в единия край на парка, за да могат хората да я чуят в другия.

Това, което е интересно за Zuccotti Park, между другото, е, че той не е градски парк; това е частно обществено пространство, POPS, което означаваше, че никой не беше сигурен дали и как клаузата за свобода на словото на Първата поправка се прилага към този имот.

POPS, което означава вътрешни или външни пространства, които частните предприемачи на недвижими имоти са обещали да предоставят и поддържат като обществени удобства в замяна на правото да строят по-големи сгради.

Точно. Ще стигнем до няколко от тях на 42-ра улица. Нека се отправим на изток към Bryant Park, частно управляван градски обществен парк, за който мисля, че е справедливо да кажа, че през 70-те и 80-те години повечето хора се страхуваха до смърт да влязат, защото беше убежище за наркотици и опасно .

Влошено от конструктивни характеристики като издигане на цокъл и екраниране от жив плет.

В началото на 80-те Андрю Хейскел, председател на Нюйоркската обществена библиотека, в съседство, с подкрепата на фонда на братята Рокфелер и други, създава Bryant Park Restoration Corporation — сега само Bryant Park Corporation — като не-за- организация за печалба под ръководството на Дан Бидерман и те доведоха Уилям Холингсуърт Уайт.

Холи Уайт, социологът и урбанист. Той предложи да се отървете от пречещите живи плетове, да разширите стълбите от Шесто авеню, да инсталирате подвижни столове, коледен базар и пързалка през зимата. Андрю Маншел, който е работил по парка и е написал Книга за това го нарича триумф на малките идеи.

Образ

кредит...Зак Дезон за The New York Times

Образ

кредит...Зак Дезон за The New York Times

Образ

кредит...Зак Дезон за The New York Times

Джейн Джейкъбс получава цялата игра, но Холи Уайт заслужава да бъде прославена повече от него. Всичко това се случи в края на 80-те и 90-те, приблизително по същото време, когато се появи законно създадено превозно средство, наречено Business Improvement District, или BID, което Бидерман беше пионер на улицата на Grand Central Terminal. Корпорацията Bryant Park придоби някои от характеристиките на BID, което означава частна организация с нестопанска цел, която управлява парка.

Вашата идея е, че в Брайънт Парк частното управление работеше. Но не винаги е така, както е при различните POPS.

Като 120 Park Avenue, известен първоначално като сградата на Филип Морис, точно нагоре по блока.

Образ

кредит...Зак Дезон за The New York Times

Срещу Grand Central, гранитната плоча от Улрих Франзен от 1982 г., с мрачната колонада и фоайе с двойна височина, където се помещаваше клон на музея Уитни.

Службата на градския контролер Скот Стрингер направи проучване преди няколко години на всички около 330 сгради с частни обществени пространства и установи, че приблизително половината не отговарят на законите. В този случай градът даде на предприемача правото да построи допълнителни 50 000 квадратни фута в замяна на предоставянето на обществеността на безплатен достъп до изкуството от Уитни и редовна програма от изложби и обедни представления в това пространство на приземния етаж. Но Уитни няма нищо общо със сградата от години.

Намираме се на Grand Central Terminal, който е разходка сам по себе си. Когато се опитвам да опиша гражданската и културната стойност на архитектурата, понякога противопоставям влизането в Grand Central, голямата порта на града, с опита да пристигнеш в дупка, която е Penn Station .

Grand Central е магистърски шедьовър на изящните изкуства, но за подгрупа от идиосинкратични хора, известни като адвокати по земеползване и защитници на опазването, той е еднакво почитан като обект на едно от най-важните решения на конституционното право, издавани някога от Върховния съд. Случаят е Penn Central Transportation Company срещу Ню Йорк през 1978 г. и произлиза от закона за опазване на забележителностите на града.

Образ

кредит...Зак Дезон за The New York Times

Образ

кредит...Зак Дезон за The New York Times

За исторически контекст: отчасти в отговор на обществено възмущение след разрушаването през 1963 г. на оригиналната, финансово затруднена, но славна от архитектурна гледна точка Penn Station от McKim, Mead & White, градът прие това, което се оказа национално трансформиращ закон за забележителностите.

По силата на която беше създадена комисия за определяне на забележителности и исторически квартали. И ако вашата сграда е определена като забележителност, освен че сте получили тази чест, вие сте открили, че вече не можете да променяте сградата без разрешение от комисията. През 1967 г., две години след приемането на закона за забележителностите, комисията определя Grand Central Terminal за забележителност. Една година по-късно собственикът на Penn Central решава да сключи сделка с предприемач за изграждане на офис кула на върха на терминала; Марсел Бройер е нает за негов архитект.

Образ

кредит...Архив на Bettmann/Getty Images

Всъщност в комисията бяха внесени две предложения, нали?

да. Един по същество унищожи терминала. Другият е запазил фасадата, но с кулата отгоре. И двете бяха отхвърлени от комисията. Така Penn Central заведе дело, твърдейки, че съгласно клаузата за справедливо обезщетение на Конституцията на Съединените щати собствеността е била ефективно отнета от компанията, тъй като Penn Central е била възпрепятствана да печели 3 милиона долара годишно, които предприемачът е обещал да плати на Penn Централен в замяна на правото да се построи кулата.

През 1978 г. съдията Бренан от Върховния съд на Съединените щати е автор на становището, което потвърждава конституционността на закона за опазване на забележителностите, като казва, че законът за забележителностите служи на достойна обществена цел. Той заключи, че макар законът безспорно да намали стойността на имуществото на Penn Central, той все пак остави компанията с разумна възвръщаемост за съществуващото използване на терминала. Всъщност, каза той, компанията няма конституционно право на спекулативната стойност, свързана с изграждането на нова кула над терминала.

Благодарение на което хиляди сгради и исторически обекти сега са запазени за потомство, преоформяйки Ню Йорк и съвременна Америка. Мнението на Бренан има повече влияние върху града през последните 40 години, отколкото работата на който и да е архитект или проектант. Но решението също означава, че е конституционно, че град може да намали стойността на вашия имот и не е задължително да ви дължи.

Майкъл, имаш качествата на превъзходен адвокат по конституционно използване на земята.

Пропуснах призванието си.

По това време Penn Central притежаваше други обекти наблизо, на които можеше да прехвърли правата за развитие, което накара съдия Бренън да заключи, че компанията може да извлече допълнителна финансова изгода.

Така че читателите, които не са потопени в напълно занитващите подробности за зонирането, разбират, че в определени случаи собствениците, които не се възползват максимално от това какво зонирането позволява за определен строителен обект, могат да продадат неизползваните квадратни метри на съседен обект.

правилно. Наскоро градът прие промени в зонирането, които позволяват определени права за строеж да бъдат прехвърлени или продадени в рамките на 80 и повече квартала около Grand Central. Собствениците могат също да строят по-големи сгради в района, ако осигурят транспортна инфраструктура и подобрения в общественото пространство. Така получаваме Един Вандербилт.

Рекламиран като търговското бъдеще на Midtown East. Най-новото нещо в квартала. Току-що отворена офис кула с височина 1400 фута в непосредствена близост до Grand Central, разработена от SL Green Realty, проектирана от Kohn Pedersen Fox по начин, който позволява гледки към терминала от нивото на улицата, а също и тирбушон отгоре , кимайки към короната на близкия Крайслер Билдинг. Разработчиците похарчиха 220 милиона долара за достъп до влак, нов площад и други обществени удобства, които обещават да поддържат, като част от сделката с града.

С толкова много очи на този сайт, бих се изненадал, ако не изпълнят обещанието си.

И ако не го направят?

Затова имаме адвокати.

Образ

кредит...Зак Дезон за The New York Times